Si Maria Melnikova, isang tagaplano ng lungsod at mananaliksik sa Berlin Competence Center para sa Malalaking Residential Area, "Hindi Lamang Mga Panel: Mga Karanasang Aleman sa Mga Lugar ng Pabahay ng Mass" ay magagamit upang ma-download sa kanyang opisyal na website na masshousing.ru.
Ang online na pagtatanghal at talakayan ng libro, na isinaayos ng Higher School of Economics, ay magaganap sa Disyembre 16, 2020 ng 19:00. Narito ang mga detalye.
Sa Silangang Alemanya, ang bahagi ng privatized na pabahay (3.5%) ay napakababa, sapagkat ang mga indibidwal na nangungupahan lamang ang nais na bumili ng kanilang mga apartment pagkatapos ng pagsasaayos sa halagang 1000 € bawat 1m² o higit pa. (BENN, 2007, p. 29).
Ang mga bahay ng panahon ng konstruksyon ng masa ay itinayo nang halos pareho. Samakatuwid, kinakailangan upang sabay na ibalik ang kondisyong teknikal ng maraming mga gusali. Ito ay isa sa pinaka ambisyoso at mahirap na gawain sa pag-aayos ng karagdagang pag-unlad ng mga lugar ng pag-unlad na paninirahan sa masa.
Ang kakaibang uri ng Alemanya ay ang karamihan ng pondo sa mga lugar ng panel na kabilang sa malalaking may-ari (mga kumpanya ng pabahay, kooperatiba). Pinapasimple nito ang samahan ng proseso ng pag-renew ng pondo. Sa halip na isang pamayanan ng mga may-ari, kumikilos ang isang entity, bilang panuntunan, matatag sa pananalapi. Ngunit sa Alemanya mayroong isa pang kasanayan sa paggawa ng makabago ng mga gusali - ang muling pagtatayo ng stock ng pabahay sa mga makasaysayang tirahan, kung saan ang mga apartment sa maraming mga gusali ay pagmamay-ari ng mga pribadong indibidwal. Upang magtrabaho kasama ang mga nasabing teritoryo, sa antas ng pambatasan, isang pamamaraan ang nilikha para sa pagtatrabaho sa mga proseso ng muling pagtatayo - ang teritoryo ng kalinisan (German Sanierungsgebiet) at ang ahensya ng rehabilitasyon (German Sanierungsträger). Ang karanasan na ito ay maaaring maging kawili-wili para sa Russia.
Ang pangangalaga at paggawa ng makabago ng pambansang stock ng pabahay ay isa sa mga pangunahing gawain ng pag-unlad ng pambansang ekonomiya ng Aleman. Ang stock ng pabahay ay hindi lamang responsibilidad ng mga may-ari, ang estado ay may mahalagang papel. Lumilikha ito ng mga kundisyon kung saan ang mga may-ari ay maaaring gumawa ng mabisang aksyon upang mapagbuti ang kondisyong teknikal ng kanilang mga gusali.
Ang pangangalaga at paggawa ng makabago ng stock ng pabahay ay isa sa mga pangunahing paksa sa pagbuo ng mga konsepto sa pag-unlad ng lunsod. Para sa mga awtoridad sa lungsod, ang gawaing ito ay madalas na mas mahalaga kaysa sa bagong konstruksyon, dahil ang mga tagapagpahiwatig ng komisyon ng stock ng pabahay, bilang panuntunan, ay hindi hihigit sa 1% ng mga apartment na mayroon sa lungsod.
Ang KfW, ang Federal Development Bank ng Alemanya, ay may mahalagang papel sa paggawa ng makabago ng enerhiya ng mga gusali. Mula noong 1990, ang bangko ay namuhunan tungkol sa 68 bilyong euro sa stock ng pabahay ng East Germany. Pinayagan nito ang mga may-ari (mga kumpanya ng pabahay, kooperatiba sa pabahay, samahan ng mga residente) na ayusin ang higit sa 65% ng stock ng pabahay, na pangunahing naglalaman ng mga panel house.
Hindi kami sapat na mayaman upang mabuhay sa mababang-kalidad na stock ng pabahay
Sa nagkakaisang Alemanya, ang stock ng pabahay ng sosyalistang panel ay itinuring na "hindi natapos". Una sa lahat, dahil wala ito isang layer ng pagkakabukod sa harapan. Dahil sa patuloy na epekto ng pag-ulan sa mga panlabas na pader, lumala ang teknikal na kondisyon ng mga sumusuportang istraktura. Ito ang naging katwiran para sa isang mabilis at malakihang pagsasaayos muli.
Ayon sa proyekto ng BEEN, ang mga gusali ng panel ay maaaring mabawasan ang pangunahing enerhiya ng init ng 40-50% (BEEN, 2007). Sa panahon ng muling pagtatayo ng pondo ng panel sa Berlin, posible na makamit ang tagapagpahiwatig ng 60 kWh ng pangunahing enerhiya bawat sq. m ng espasyo sa pamumuhay bawat taon, na higit sa dalawang beses na mas mababa kaysa sa average para sa Berlin (148 kWh bawat sq. m bawat taon).
Ang Alemanya ay naging nangunguna sa sukat ng pagsasaayos ng pabahay sa mga bansa ng Silangang Europa, sapagkat ito ang may pinakamahusay na proporsyon ng gastos ng pabahay at mga kagamitan sa kita ng populasyon. Ayon sa IWO Housing Initiative para sa Silangang Europa, ang rate ng pagsasaayos ng mga gusaling tirahan sa serial development ay umabot sa 85% ngayon (IWO, 2018).
Pagkukumpuni ng mga gusali sa Berlin
Ang mga distrito sa labas ng Berlin ang unang mga teritoryo sa Silangang Alemanya na sumailalim sa malakihang pag-aayos. Ang hakbangin ay nagmula sa mga awtoridad sa lungsod: noong 1992, sa utos ng Senado ng Berlin, ang "Encyclopedia of Panel Buildings" ay binuo. Naglalaman ito ng isang listahan ng mga posibleng hakbangin para sa paggawa ng makabago ng lahat ng serye ng pagtatayo ng pang-industriya na pabahay sa GDR na may pagkalkula ng kanilang gastos. Ang mga rekomendasyong teoretikal ay nasubukan sa pagsasanay sa pamamagitan ng pagpapatupad ng maraming mga proyekto sa piloto sa Berlin. Batay sa gawaing ito, ang mga may-ari ng gusali at mga kinatawan ng bangko ay madaling tantyahin ang mga gastos sa paggawa ng makabago.
Noong 1993, naglunsad ang Senado ng Berlin ng isang programa upang suportahan ang pagsasaayos at paggawa ng makabago ng mga gusali. Ayon sa program na ito, ang mga may-ari ay dapat magkaroon ng 15% ng kanilang sariling pondo na kinakailangan para sa muling pagsasaayos. Pagkatapos ay maaari silang mag-aplay para sa isang pautang mula sa KfW Bank. Nagbigay din ng karagdagang suporta ang Senado ng Berlin. Ang pagsasaayos ng lahat ng mga gusali ng panel sa East Berlin (270,000 apartments) ay pinlano na makumpleto sa loob ng 10 taon (Divigneau, 2010). Ang average na pamumuhunan para sa isang apartment ay 20,000 € (BENN, 2007, p. 85).
Ang pagmamay-ari ay hindi mahalaga sa pagkuha ng suportang pampinansyal. Siyempre, mula sa isang pang-organisasyong pananaw, mas madali para sa malalaking kumpanya ng pabahay at kooperatiba na magsagawa ng paggawa ng makabago. Ngunit ang mga gusali din kung saan ang mga apartment ay pag-aari ng mga pribadong may-ari ay maaaring lumahok sa mga programang ito sa pantay na termino.
Ang mga hakbang sa pag-aayos ng masa sa Alemanya ay hindi natupad para sa mga indibidwal na gusali, ngunit sa loob ng isang-kapat sa kabuuan. Kinakalkula ng malalaking may-ari ang pangangailangan para sa mga pamumuhunan para sa bawat isang-kapat at nakabuo ng mga iskedyul na plano para sa muling pagsasaayos. Ang estado ng stock ng pabahay sa distrito ng Hellersdorf, Berlin noong 1989 at pagkatapos ng unang alon ng paggawa ng makabago noong kalagitnaan ng 1990. Pinayagan nito ang gobyerno ng Berlin na magplano ng mga paggasta sa badyet para sa programa para sa suporta (Divigneau, 2010).
Ang pagiging epektibo ng gastos ng mga panukala sa paggawa ng makabago at ang mabuting paggamit ng mga hakbang sa kahusayan ng enerhiya ang pangunahing pamantayan sa pagpapaunlad ng programang pagpapagaling ng masa.
Sa maraming mga lugar, isinagawa ang pagpapaayos nang hindi na-reselay ang mga residente. Dahil dito, lumitaw ang mga espesyal na kinakailangan para sa samahan ng konstruksyon. Ang pangunahing kinakailangan ay upang magsagawa ng mga gawa na may hindi bababa sa bilang ng mga reklamo mula sa mga residente. Para sa mga ito, isang espesyal na consultant ay nagtrabaho sa lugar ng konstruksyon, na maaaring sagutin ang lahat ng mga katanungan tungkol sa gawaing konstruksyon sa real time. Ang mga kumpanya ng pabahay ay umakit ng maraming mga kumpanya nang sabay-sabay upang maisakatuparan ang gawain. Sa lahat ng mga kontrata ay may kundisyon: kung ang isa sa mga kumpanya ay nabigo upang matupad ang mga obligasyon nito, ang iba ay gaganap sa mga ito, na kumukuha ng isang karagdagang halaga ng trabaho. Kaya't ginagarantiyahan nila ang mga nangungupahan na ang lahat ng trabaho ay makukumpleto sa oras. Bilang karagdagan, ang priyoridad ay upang makontrol ang kalidad ng trabaho - naitala ng mga kinatawan ng may-ari ang lahat ng nakatagong gawain sa araw-araw.
Ang paggawa ng makabago ng mga sistema ng pag-init, paagusan at bentilasyon ay nangangahulugang karagdagang gawain sa loob ng mga apartment, na sinusundan ng pagkumpuni ng mga banyo at kusina. Ang mga gawaing ito ay isinasagawa din nang walang resettlement. Ang pagtatrabaho sa loob ng isang apartment ay tumagal lamang ng 5 araw salamat sa paggamit ng mga prefabricated na istraktura. Ang pagtatrabaho sa iba't ibang mga sahig ay na-synchronize ng mga risers, na pinapayagan ang mga residente na gumamit ng banyo at kusina ng kanilang mga kapit-bahay sa hagdanan.
Malaking hakbang sa pagsasaayos na ginawang posible upang dalhin ang stock ng pabahay sa mga modernong kinakailangang panteknikal at bawasan ang gastos sa mga kagamitan nang higit sa kalahati. Sa kasalukuyan, ang pagsasaayos ng mga gusali ay hindi isinasagawa sa ganoong dami. Nagtatrabaho ang mga may-ari batay sa pangmatagalang mga programa ng 30-taong paggawa ng makabago, at ang pang-ekonomiyang epekto ng bawat kaganapan ay maingat na kinakalkula.
Anong mga uri ng mga gusali ang pinaka-epektibo sa pag-retrofit?
Ipinapakita ng karanasan sa rehabilitasyong Aleman na mula sa isang pang-pinansyal na pananaw, ito ay pinakamabisang muling pagtatayo ng mga gusaling may limang palapag, sa kondisyon na hindi na kailangang magtayo ng mga elevator. Dahil ang mga elevator ay kinakailangan para sa mga taong may limitadong kadaliang kumilos, ang suporta sa pananalapi para sa kanilang konstruksyon ay maaaring makuha karagdagang sa pamamagitan ng mga pondo ng mga espesyal na programa. Ito ay higit na mahirap upang ayusin ang mga gusali na higit sa 10 mga kuwento dahil ito ay mahal at mahirap sa teknolohiya. Gayunpaman, ang Alemanya ay may karanasan sa paggawa ng makabago ng enerhiya ng mga matataas na gusali. Kadalasan sa mga nasabing proyekto, ang ilang mga uri lamang ng trabaho ang ginaganap na kapaki-pakinabang sa mga residente at mabisa ang gastos.
Karamihan sa mga gusali ay na-moderno habang pinapanatili ang mayroon nang mga layout ng apartment at bilang ng mga palapag. Ang mga indibidwal na proyekto na may mga pagbabago sa mga plano sa apartment, ang pagtanggal sa itaas na palapag ay isinasagawa sa gastos ng mga may-ari o sa gastos ng programang "City Reconstruction East". Ngunit ito ay nakahiwalay na mga kaso. Ipinakita ng mga proyekto ng piloto na mas madaling iwaksi nang buo ang isang gusali at bumuo ng bago, mas maliit at naaayon sa mga modernong pamantayan.
Ang mga proyekto na may sahig ng superstructure ay mas mahirap kaysa sa simpleng paggawa ng makabago, sapagkat kinakailangan upang palakasin ang mga istraktura at i-update ang imprastraktura ng engineering sa gusali. Ipinatupad ang mga ito sa mga lugar kung saan mayroong mataas na pangangailangan para sa pabahay, at ang mga lugar sa labas ng mga lungsod ay madalas na hindi ganoon. Gayunpaman, ang mga solusyon na may isang superstructure at annexed na seksyon ay maaaring maging kawili-wili kapag kinakailangan upang ibigay ang itaas na palapag ng isang gusali na may access sa elevator sa pinakamababang gastos. Una, ang elevator shaft ay inilalagay sa nakalakip na bahagi ng gusali. Pagkatapos ang gusali mismo ay itinayo at ang pag-access sa mga apartment sa itaas na palapag ay ibinibigay sa pamamagitan ng mga koridor sa pagitan ng luma at mga bagong bahagi ng mga gusali.
Ano ang nangyayari sa larangan ng paggawa ng makabago ng pabahay ngayon
Sa simula ng ika-21 siglo, ang Alemanya ay nagsimulang aktibong bumuo ng isang "berde" na ekonomiya. Ang kahusayan ng enerhiya sa sektor ng tirahan ay may malaking kahalagahan. Mula noong 2002, ang "Regulasyon sa Pag-save ng Enerhiya - EnEV" ay may bisa sa antas ng pambatasan. Ayon sa § 9 ng pagkakaloob na ito, ang mga may-ari ay may obligasyon na ipatupad ang mga hakbang para sa paggawa ng makabago ng mga sistema ng pag-init sa panahon ng muling pagtatayo ng gusali (pagbawas ng pagkonsumo ng enerhiya sa hindi bababa sa 100 kWh ng pangunahing enerhiya bawat sq. M ng apartment area bawat taon) (BENN, 2007).
Bilang karagdagan sa parameter na "pangunahing pagkonsumo ng enerhiya", isang mahalagang papel sa "Regulasyon sa pag-save ng enerhiya" ay nilalaro ng "paghahatid ng koepisyent ng pagkawala ng init". Sinasalamin nito ang average na pagkawala ng init sa buong sobre ng gusali. Itinatakda ng batas ang maximum na pinapayagan na mga halaga para sa mga parameter na ito. Gayunpaman, nakabuo ang KfW ng maraming mga pagpipilian sa suporta upang pasiglahin ang mas mataas na mga rate ng kahusayan sa enerhiya (para sa mga gusali na may mga rate ng pagkonsumo na mas mababa sa 100, 85, 70, 55 kWh ng pangunahing enerhiya bawat sq. M ng apartment area bawat taon). Ang mas mahusay na tagapagpahiwatig ng kahusayan ng enerhiya, mas malaki ang halaga ng isang posibleng tulong para sa pagbabayad ng utang (IWO, 2018).
Ano ang nangyayari sa ibang mga bansa?
Ang layunin ng pagpapabuti ng kahusayan ng enerhiya sa pabahay ay may mahalagang papel sa patakaran ng European Union. 2005 hanggang 2007 ang interregional na proyekto na "Baltic Energy Saving Network sa Housing Stock" (BENN) ay ipinatupad. Ang layunin nito ay upang paunlarin ang mga diskarte at tool para sa mahusay na pagbuo ng enerhiya sa mga bansa sa rehiyon ng Baltic (Lithuania, Latvia, Estonia at Poland). Kaya, sa Estonia at Lithuania ang bahagi ng mga pribadong may-ari ay napakataas (96% at 97%). Ang privatization ng pabahay pagkatapos ng pagbagsak ng Unyong Sobyet ay praktikal na libre (ang presyo ay maaaring bayaran sa mga sertipiko / voucher ng privatization). Ang lahat ng ito ay halos kapareho ng sitwasyon sa Russia (BEEN, 2007).
Ang proyekto ay naghahanap ng isang sagot sa tanong kung posible sa mga bansang ito na ulitin ang karanasan ng pag-aayos ng mga gusali, tulad ng nangyari sa Silangang Alemanya. Sinuri ng mga dalubhasa ang batas, inihambing ang sitwasyon sa ekonomiya at sa mga serbisyo sa pabahay at komunal sa mga bansang Baltic, Poland at Alemanya. Tinantya din nila ang mga gastos sa muling pagsasaayos at kinakalkula ang mga kakayahan sa pananalapi ng mga may-ari upang bayaran ito. Dahil sa mataas na gastos ng mga pautang at mababang kita ng populasyon sa mga bansang Baltic noong 2007 (ang taon ng pagsisimula ng proyekto ng BEEN), hindi pa posible na magpatupad ng malakihang mga programang rehabilitasyon. Ang mayayamang may-ari lamang ang maaaring mag-upgrade ng kanilang tahanan. Ngunit pagkatapos ng libreng privatization, ang komposisyon ng mga residente ng bahay, bilang panuntunan, ay halo-halong.
Bilang resulta ng proyekto, isang rekomendasyon ang ginawa na ang napakalaking pag-aayos muli ay maaaring pondohan ng pangmatagalang murang mga pautang, na ibinibigay sa gastos ng mababang mga rate ng interes sa mga bangko na pagmamay-ari ng estado. Ang porsyento ay maaaring karagdagang mabawasan sa pamamagitan ng mga subsidyo sa badyet. Ginagarantiyahan ng apartment ang pagbabayad ng utang - kung hindi man ay kukuha ang bangko. Gayunpaman, kinakailangan na bumuo ng mga tool upang suportahan ang mga pamilya na may mababang kita. Ang isang mahalagang kondisyon ay ang pangangailangan na magsagawa ng isang komprehensibong muling pagsasaayos. Ang mga sunud-sunod na aktibidad o ang kanilang kusang pagsasama ay hindi dapat maging isang paksa ng suporta.
Ang isang alternatibong mekanismo sa financing ay "pagkontrata". Sa kasong ito, ang namumuhunan (halimbawa, isang kumpanya ng konstruksyon) ay nag-aalok ng mga may-ari ng bahay na ipatupad ang buong pakete ng mga hinuhulaan na mga hakbang sa pag-save ng enerhiya sa kanilang sariling gastos. Sa kasong ito, ang komunidad ng mga may-ari ay hindi kailangang mag-alala tungkol sa paghahanap ng financing, na nagbibigay ng isang garantiya ng muling pagbabayad ng utang. Kinakailangan lamang ng namumuhunan ang pag-sign ng isang kasunduan kung saan ang mga may-ari ng apartment ay nagsasagawa na magbayad ng isang tiyak na halaga bawat buwan para sa gawaing isinagawa (halimbawa, 15 euro bawat apartment bawat buwan sa loob ng 20 taon).
Ayon kay Thomas Janicki, Miyembro ng Lupon ng Mga Tagapangasiwala ng Pabahay sa Silangang Europa Initiative sa Berlin: mga mekanismo para sa kasunod na pamamahala nito . Ang pangunahing problema ngayon ay ang mga may-ari ng bahay na may kakayahang magbayad para sa mga pag-upgrade na may lakas na enerhiya sa kanilang mga tahanan ay nakasalalay sa pahintulot ng mga walang katiyakan na may-ari ng bahay na hindi makabayad para sa mga gastos sa pagsasaayos kahit na nais nila (Yanitski, 2011).
Estonia
Sa Estonia, 96% ng mga gusali ay pribadong pagmamay-ari. Halos 60% ng mga residente ay nakatira sa mga gusali ng apartment na itinayo sa pagitan ng 1961 at 1990.
Ang proseso ng paggawa ng makabago ng mga gusali sa Estonia ay nagsimula noong 2000s. Ang mga institusyong pampinansyal ay interesado sa pagbibigay ng mga pautang, at ang pinaka-aktibo at solvent na mga asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay maaaring makuha ang mga ito. Ang ahensya sa pananalapi na KredEx, na itinatag noong 2001, ay nagbigay ng mga garantiya sa mga asosasyon ng may-ari para sa pagkuha ng mga pautang mula sa mga pribadong bangko (Leetmaa, 2018).
Noong 2009, ang KredEx Revolving Fund ay nilikha sa pakikipagtulungan sa European Regional Development Fund, isang pondo upang itaguyod ang mga retrofit na mahusay sa pagbuo ng enerhiya. Salamat sa paglikha ng pondong ito, isang mas sapat na sistema ng suporta ang lumitaw sa Estonia, batay sa isang kumbinasyon ng mga pautang, garantiya sa utang at mga gawad. Anumang bahay kung saan, pagkatapos ng muling pagtatayo, ang pagkonsumo ng enerhiya ay nabawasan ng 20-30% ay maaaring mag-apply para sa financing. Nagbibigay ang KredEx ng 20 taong mga pautang na may average na rate ng interes na 4%. Ang mga may-ari ay dapat magbigay ng 15% ng mga pondo (maaari itong maging kanilang sariling mga pondo o pautang mula sa ibang mga bangko).
Ang asosasyon ng may-ari ay maaari ring mag-aplay para sa isang gawad mula sa KredEx sa halagang 15 hanggang 35% ng gastos ng paggawa ng paggawa ng makabago, depende sa nakamit ng ilang pamantayan sa kahusayan ng enerhiya at paggamit ng mga espesyal na teknolohiyang solusyon (halimbawa, isang pagbawi ng init sistema). Sa panahon mula 2010 hanggang 2014, 663 na mga gusali (1.9 milyong sq. M) ang nabago sa tulong ng KredEx (Kurnitski, 2018). Mula noong 2015, ang mga kinakailangan para sa bentilasyon ng mga gusali ay nabago upang makatanggap ng mga gawad. Ang mga proyekto sa pagsasaayos ng isa pang 400 na mga gusali ay pinunan mula 2015 hanggang 2019.
Sa mga bahay ng susunod na serye, ginamit ang mga de-kalidad na three-layer panel, na hindi nangangailangan ng karagdagang pagkakabukod. Samakatuwid, ang komprehensibong mga hakbang sa pagsasaayos ay hindi kasama ang isang visual na pagbabago ng harapan, upang hindi masayang ang pera sa isang pulos na solusyon sa aesthetic.
Lithuania
Sa Lithuania, 97% ng mga gusali ay pribadong pagmamay-ari.
Ang programa para sa paggawa ng makabago ng mga gusali ng apartment sa Lithuania ay mayroon nang 2005. Nagsasangkot ito ng financing ang rehabilitasyong enerhiya ng gusali sa pamamagitan ng isang mababang interes na pautang (pautang para sa 20 taon, naayos na 3% para sa unang 5 taon). Ang mga pagbabayad sa muling pagbabayad ng pautang ay halos katumbas ng pagbawas sa mga bill ng utility pagkatapos ng paggawa ng makabago (pangunahin para sa pagpainit). Sa gayon, hinahangad ng programa na matiyak na ang mga residente ay walang karagdagang pasanin sa pananalapi.
Nagbibigay din ang programa ng isang bilang ng mga subsidyo sa badyet upang masakop ang mga gastos sa pamamahala ng proyekto, pagbuo ng dokumentasyon ng proyekto, at kalidad na kontrol sa gawaing konstruksyon. Mula noong 2012, nagkaroon ng isang sistema ng pagbibigay ng suporta para sa mga pamumuhunan sa pagtatayo ng gusali (30% ng gastos para sa lahat, 100% para sa mga pamilyang may mababang kita). Maaari itong magamit ng mga asosasyon ng mga may-ari na nagpaplano na magsagawa ng isang pangunahing pagsasaayos ng gusali.
Mula noong 2013, isang pangalawang modelo ang lumitaw sa programa, na kinasasangkutan ng aktibong pakikilahok ng mga munisipalidad. Ang Lungsod ay nagtatalaga ng isang tagapangasiwa ng proyekto at naghahanda din ng isang proyekto sa pamumuhunan para sa mga may-ari ng bahay. Matapos sumang-ayon sa plano para sa paggawa ng makabago ng gusali ng mga may-ari, ang tagapangasiwa ay kumukuha ng mga hiniram na pondo, nag-oorganisa ng malambot na pamamaraan, na responsable para sa pagpapatupad ng lahat ng mga hakbang at pamamahala sa pananalapi. 80% ng mga proyekto sa programa ay pinamamahalaan ng mga tagapangasiwa na hinirang ng munisipalidad (Smaidžiūnas, 2018). Kung ang mga may-ari na may mababang kita ay hindi sumasang-ayon sa paggawa ng makabago, sila ay pinagkaitan ng mga subsidyo upang magbayad para sa mga mapagkukunan ng utility.
Ang mga pagbabagong nagawa ay nadagdagan ang pagiging kaakit-akit ng programa - hanggang sa katapusan ng 2019, 2,176 na mga pasilidad ang naitayo; isa pang 421 na bahay ang nasa proseso ng paggawa ng makabago.
Ang programa ay pinamamahalaan ng Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Kabilang sa kanilang mga responsibilidad ang pag-apruba ng mga proyekto para sa paggawa ng makabago ng mga gusaling kalahok sa programa, pati na rin ang pagsubaybay sa proseso ng pagpapatupad sa lahat ng mga yugto. Mula noong 2015, ang BETA, sa suporta ng Eastern European Housing Initiative (IWO), ay nagpatupad ng proyekto na "Energy Efficient Renovation of Urban Areas sa Lithuania" na naglalayong maghanap ng isang modelo para sa komprehensibong pagsasaayos ng mga lugar ng tirahan at mga kapitbahayan. Nagpapatupad din sila ng isang programa ng pagsasanay para sa mga empleyado ng munisipyo sa lugar ng pinagsamang paggawa ng enerhiya na makabago sa mga lugar ng tirahan.
Latvia
Sa Latvia, ang bahagi ng mga pribadong may-ari ay 85%. Halos 95% ng mga gusaling itinayo sa pagitan ng 1941 at 1992 ay nangangailangan ng malawak na pagsasaayos dahil sa mababang kahusayan ng enerhiya at kakulangan ng kinakailangang mga hakbang sa pagpapanatili sa mga nakaraang yugto (Jörling, 2018, p. 1).
Noong 2009, ang gobyerno ng Latvian, kasama ang European Regional Development Fund, ay naglunsad ng programa ng Pagpapaunlad ng Heat Insulation ng Multi-Apartment Residential Buildings.
Mula noong 2015, ang ALTUM ay tumatakbo sa Latvia - isang institusyon sa pagpapaunlad ng pananalapi ng estado, nilikha sa suporta ng Ministri ng Ekonomiya at Ministri ng Pananalapi. Ang ALTUM ay nagpapatupad ng isang programa upang mapabuti ang kahusayan ng enerhiya ng mga gusaling tirahan ng multi-apartment. Ang mga may-ari ay nagbibigay ng ALTUM ng teknikal na dokumentasyon para sa paggawa ng makabago, at ang ALTUM ay nagbibigay ng mga garantiya sa mga bangko para sa pagpapalabas ng isang pangmatagalang (hanggang sa 20 taon) na pautang sa isang samahan ng mga may-ari. Noong 2016, ang Latvian Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) ay itinatag upang tulungan ang mga kumpanya na magpatupad ng mahusay na pag-aayos ng enerhiya batay sa mga kontrata sa serbisyo sa enerhiya (Jörling, 2018).
Hanggang sa 2018, halos 740 na mga proyekto sa paggawa ng paggawa ng makabago ang nakumpleto (kabuuang sa Latvia - 53 libong mga gusaling apartment) (Blumberga, 2018).
Key takeaways mula sa karanasan ng mga bansang Baltic
Ang mga resulta ng mga bansang Baltic ay nagpakita na ang paggawa ng makabago ng pondo, kung saan ang lahat ng mga apartment ay pribadong pagmamay-ari, ay posible. Gayunpaman, nangangailangan ito ng mga kundisyon kung saan ang mga may-ari ay maaaring kumilos nang pinakamabisang. Ang isang gumaganang sistema upang suportahan ang paggawa ng makabago ng mga gusali ay hindi maaaring mabuo sa isang maikling panahon. Kung paano tumutugon ang mga asosasyon ng may-ari sa programa ay kailangang subaybayan, at kailangang mapabuti ang mga mekanismo ng pagpopondo. Ito ang tiyak na proseso na nagaganap sa mga bansang Baltic sa nakaraang dalawang dekada.
Ipinapakita ng karanasan ng mga bansang ito na ang programa sa paggawa ng makabago ng enerhiya ay kapaki-pakinabang sa estado sa mga tuntuning pang-ekonomiya, tulad ng paglitaw ng mga bagong kumpanya, mga trabaho at pagbabayad ng buwis sa pagtaas ng badyet.
Ang isa sa mga problemang nabanggit sa mga ulat sa pagsasaliksik tungkol sa mga prospect para sa rehabilitasyon sa mga bansang Baltic ay ang maliit na bilang ng mga gusaling tirahan at isang maliit na populasyon kaysa sa East Germany. Pinipigilan nito ang posibilidad na bumuo ng matatag at malayang mga institusyong pampinansyal at makamit ang mataas na rate ng paggawa ng makabago. Sa Alemanya, sa una, ang isang makabuluhang halaga ng mga pondo ay maaaring mamuhunan sa modernisasyon na programa, dahil maraming mga nais na magpatupad ng mga proyekto. Ang mga kasunod na proyekto ay pinunan ng mga pondo na natanggap bilang pagbabayad ng utang (Jörling, 2018). Kaugnay nito, ang Russia ay mas nangangako para sa muling pagsasaayos ng masa.
Para sa mga bansang EU, ang insentibo na gawing makabago ang mga gusali ay upang mapabuti ang kahusayan ng enerhiya ng ekonomiya, bawasan ang pag-asa sa pag-export ng enerhiya at mga epekto sa kapaligiran. Sa Russia, ang mga isyung ito ay wala sa agenda. Ngunit ang kalidad ng mga gusaling tirahan ng panahon ng Sobyet ay lumalala sa lahat ng oras. Ayon sa mga survey ng stock ng pabahay sa lungsod ng Ufa, ang panahon ng operasyon na walang kaguluhan para sa 60-70% ng mga panel na gusali ay 15 taon lamang (Samofeev, 2018). Pagkatapos noon, maaaring may peligro ng pagbagsak ng bahagi ng mga panel ng pader, na kung saan ay ang mga sumusuporta sa istraktura ng mga gusali. Upang mapanatili ang mga ito, kinakailangan upang magsagawa ng komprehensibong mga hakbang sa muling pagsasaayos. Ititigil ng Thermal na pagkakabukod ng mga harapan ang proseso ng taunang pagyeyelo at pagkatunaw ng mga istraktura ng dingding, sanhi kung saan lumala ang kanilang kalagayan. Sa Russia ngayon, kailangan ng isang malakihang programa ng pagsasaayos ng mga gusaling multi-apartment na may mga instrumento para sa pinansyal na suporta.
Ang pangangailangan para sa isang propesyonal na tagapamahala upang ayusin ang muling pagsasaayos
Ipinahiwatig ng mga dalubhasa ng IWO na ang mga pribadong pamayanan ng pagmamay-ari sa mga bansa na post-sosyalista ay madalas na walang kakayahan pagdating sa pag-retrofit ng enerhiya ng mga gusali. Ang muling pagsasaayos ay isang kumplikadong proseso na may maraming mga panganib para sa mga may-ari. Ang mga unang yugto ay nangangailangan ng mga gastos sa pananalapi. Ngunit sa parehong oras, hindi pa malinaw kung posible na makamit ang isang resulta. Ang isang pagkakamali sa alinman sa mga yugto (konsepto, disenyo, gawaing konstruksyon) ay maaaring humantong sa ang katunayan na ang mga layunin ng rehabilitasyon ay hindi makakamit.
Iyon ang dahilan kung bakit ang isyu ng pagsasaayos ng gusali ay hindi lamang isang bagay sa financing. Ang pamayanan ng may-ari ay nangangailangan ng suporta sa organisasyon.
Kasama sa samahan ng pagsasaayos ng gusali ang mga sumusunod na yugto (Smaidžiūnas, 2018):
• paghahanda ng konsepto ng pagkukumpuni ng gusali;
• pagsasaayos ng isang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari at paggawa ng desisyon sa muling pagsasaayos;
• pagdaraos ng isang malambing para sa pagpapaunlad ng dokumentasyon ng proyekto;
• suporta ng proseso ng paghahanda ng dokumentasyon ng proyekto;
• may hawak na malambot para sa gawaing konstruksyon;
• financing ng trabaho (pagkuha ng utang, pag-apply para sa mga gawad);
• kontrol at pagtanggap ng mga gawaing konstruksyon.
Halimbawa, tulad ng inilarawan sa itaas, ang bilang ng mga kalahok na bahay sa programa ay tumaas sa Lithuania matapos nilang magsimulang magtalaga ng isang tagapamahala sa labas (Smaidžiūnas, 2018). Ang isa pang mahalagang mekanismo ay ang kakayahang masakop ang mga gastos sa pangangasiwa ng proyekto sa pamamagitan ng mga gawad.
Mga ahensya ng pagkukumpuni para sa mga lugar ng tirahan sa Aleman
Ang proseso ng pag-ayos ay naging mas kumplikado pagdating sa hindi lamang sa isang solong gusali, ngunit sa maraming mga bloke o teritoryo ng isang lugar ng tirahan bilang isang buo. Sa kasong ito, kinakailangan upang i-synchronize ang mga interes ng isang malaking bilang ng mga kalahok, pati na rin i-set up ang maraming mga parallel na proseso.
Sa Alemanya, mayroong isang tool na "muling pagsasaayos ng teritoryo" para sa paglutas ng mga problemang ito. Ang mga patakaran nito ay nakalagay sa code ng pagbuo. Ang desisyon sa pagtatalaga ng katayuang ito sa teritoryo ay ginawa ng administrasyon ng lungsod. Nangangako ang lungsod ng isang independiyenteng kumpanya - ang "ahensya ng muling pagsasaayos". Kasama sa mga gawain nito ang pagsasaayos ng mga plano para sa paggawa ng makabago ng mga gusali at bakuran. Ito ay mas madali para sa mga may-ari na lumahok sa proseso ng paggawa ng makabago batay sa nabuong plano upang sumang-ayon sa proyekto at makatanggap ng mga ginustong pautang at subsidyo.
Ang mga ahensya ng pag-aayos ay hindi dapat maiugnay sa mga kumpanya ng konstruksyon na tumatakbo sa site. Ito ay isang mahalagang kondisyong nakalagay sa batas. Ginagarantiyahan nito na sa panahon ng pagpapatupad ng proyekto ang mga interes ng mga residente ay mananaig sa mga interes ng mga nagtatayo.
Ang "Sanitation Agency" (Aleman: Sanierungsträger) ay gumaganap ng mga sumusunod na pag-andar:
• bumubuo ng isang pangkalahatang plano ng pagbabago para sa "lugar ng kalinisan" (Aleman: Sanierungsgebiete);
• nag-oorganisa ng mga pampublikong talakayan at sumasang-ayon sa plano sa lahat ng mga stakeholder;
• nagsasaayos ng pribado at pampublikong pamumuhunan;
• responsable para sa pagpapatupad ng mga aktibidad na pinopondohan mula sa badyet;
• kasangkot ang mga may-ari sa pagpapatupad ng proyekto;
• Tumutulong sa mga pamayanan ng mga may-ari upang mag-ayos para sa pagbuo ng mga retrofit kung kinakailangan (sa isang karagdagang gastos).
Ang pagpapakilala ng mga bagong uri ng pag-aari na may teknikal na pag-renew ng pondo
Ang pagkalat ng pribadong pagmamay-ari sa mga gusaling multi-apartment ay isang hamon upang mapanatili ang teknikal na kalagayan ng stock ng pabahay sa pangmatagalan. Ang mga pamayanan ng pagmamay-ari na naging matagumpay sa isang tiyak na yugto, 10 taon mula ngayon, kung kinakailangan ang mga susunod na hakbang, ay maaaring hindi mabisa. Ang pagiging magkakaiba sa lipunan ay nagiging isa pang hadlang sa magkasanib na pagkilos. Ang problema ay ang "mga may-ari na payag at kayang magbayad para sa paggawa ng makabago ng kanilang mga tahanan ay ligal na nakasalalay sa pahintulot ng mga may-ari na may mababang kita" (BENN, 2007). Negatibong nakakaapekto ito sa pagpapaunlad ng ekonomiya ng bansa sa kabuuan.
Samakatuwid, kinakailangang mag-isip tungkol sa kung paano ipakilala ang mga alternatibong anyo ng pagmamay-ari sa mga lugar ng pagbuo ng masa sa pabahay: mga kooperatiba at mga kumpanya ng pabahay, na maaaring gumana nang mas mahusay sa pangmatagalang.
Sa Alemanya noong dekada 90. ang insentibo para sa paglikha ng mga bagong kooperatiba sa pabahay sa mga lugar ng malawakang pagpapaunlad ng pabahay ay maaari silang umasa sa karagdagang pondo upang gawing makabago ang pondo. Ang isang katulad na senaryo ay maaaring maisakatuparan sa Russia.
Ang paglipat ng bahagi ng stock ng pabahay sa pagmamay-ari ng mga kumpanya ng pabahay ay maaaring mangyari sa isang oras na ang teknikal na kondisyon ng mga gusali sa teritoryo ay umabot sa minimum na pinahihintulutang halaga, at ang mga may-ari ay hindi handa na gumawa ng anumang bagay upang mapangalagaan ito. Pagkatapos, sa proseso ng pag-renew ng pondo, maaaring magbago ang uri ng pag-aari - ang ilan sa mga may-ari ay maaaring maging nangungupahan, at ang pagpapanumbalik ng kondisyong panteknikal ay magaganap sa kapinsalaan ng kumpanya ng pabahay.
Siyempre, ang mga ito ay mga haka-haka lamang na sitwasyon. Ngunit dapat isaalang-alang ang mga ito. Ang aplikasyon ng mga mekanismong ito ay nangangailangan ng maingat na pagsusuri, pagbagay ng mga ligal na kundisyon. Bilang karagdagan, kinakailangan ng pagsasaayos ng patakaran sa pabahay ng bansa sa kabuuan. Kung pag-uusapan natin ang tungkol sa Russia, kung gayon una sa lahat, ang libreng privatization ay dapat na tumigil at mas maraming pansin ang dapat bayaran upang mapanatili ang mayroon nang stock ng pabahay.
